Articulo de Daniel Meireles * – Socio-director de Acres Inmobiliaria Rural

El mercado de tierras de Uruguay ganó protagonismo durante el último año debido a un fenómeno que viene llamando la atención de los analistas: el aumento de la participación de inversores brasileños en la compra de campos agrícolas, ganaderos y forestales.

Para comprender este movimiento es necesario observar, simultáneamente, los números del propio mercado uruguayo y los cambios estructurales ocurridos en el sistema tributario brasileño.

Un mercado de tierras en movimiento

El informe oficial sobre el mercado de compraventa de tierras en Uruguay en el año 2025 presenta una radiografía completa de las operaciones registradas. El reporte identifica 91 operaciones de compraventa de tierras superiores a 300 hectáreas, totalizando 141.859 hectáreas.

El precio promedio fue de US$ 4.009 por hectárea y, ajustado por el índice de productividad (Coneat 100), alcanzó US$ 4.597 por hectárea. Estos números representan una reducción de 5,2% en la cantidad de operaciones, y de 3,6% en el área transada respecto a 2024.

El precio promedio por hectárea cayó 9,3%, aunque esta baja está asociada a la venta de tierras de menor calidad, ya que el índice Coneat promedio de las áreas negociadas descendió de 95,1 a 87,2.

Al analizar la distribución regional, el documento señala que las regiones del basalto y el este representaron el 59% del área comercializada, frente al 22,1% de 2024.

En la región del basalto el área comercializada aumentó 181%, y el precio por hectárea subió 13,1%, impulsado por una mayor cantidad de negocios y una mejora en la calidad promedio de las tierras. En el litoral-sur el área negociada cayó 39,9%, aunque los valores por hectárea aumentaron 9,5%. El centro-sur fue la única región que mostró descensos significativos, tanto de la superficie como del precio y calidad de las tierras. En el noreste el área negociada disminuyó 71,1%, pero los precios avanzaron 16,9%, debido a operaciones selectivas.

Por su parte, el este registró un incremento de 142,8% en la superficie comercializada, impulsado por una operación de aproximadamente 28.000 hectáreas, aunque los precios retrocedieron cerca de 5%.

Analizar la evolución histórica ayuda a comprender el potencial de largo plazo. Entre diciembre de 2021 y diciembre de 2025, el precio de la hectárea física aumentó en promedio 2% anual, mientras que la hectárea ajustada a Coneat 100 avanzó 4,9% por año.

Esta evolución del mercado confirma el interés estructural por la tierra uruguaya, incluso en un contexto de fluctuaciones de corto plazo.

¿Por qué los brasileños llegan a Uruguay?

Este entorno favorable coincide con un nuevo escenario en Brasil. La reforma tributaria brasileña, aprobada en 2023 y reglamentada en 2025, introdujo dos nuevos tributos: la Contribución sobre Bienes y Servicios (CBS) y el Impuesto sobre Bienes y Servicios (IBS), que comenzarán a aplicarse sobre la enajenación de bienes inmuebles a partir de 2026.

En el régimen actual la venta de una estancia por parte de una persona física está sujeta únicamente al Impuesto a la Renta sobre la ganancia de capital, con alícuotas de entre 15% y 22,5%.

Con la reforma, además de los ya existentes Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF), Impuesto a la Renta de la Persona Jurídica (IRPJ) y la Contribución Social sobre el Lucro Líquido (CSLL), el proyecto prevé que CBS e IBS incidan sobre la venta, el arrendamiento y la cesión de derechos inmobiliarios.

Aunque todavía existen debates sobre el alcance y la forma de aplicación de estos tributos –incluyendo la posibilidad de créditos para los compradores y la definición del momento de pago–, lo cierto es que el ambiente tributario se volvió más complejo e incierto.

Para los inversores de largo plazo, que planifican la asignación de capital para varias décadas, la previsibilidad regulatoria es tan importante como la rentabilidad.

La combinación de un mercado uruguayo sólido y la nueva realidad fiscal brasileña ayudan a explicar el crecimiento de la demanda por campos en el país vecino. Sin embargo, sería simplista atribuir el fenómeno únicamente al “miedo a los impuestos”.

Las cinco motivaciones principales

En la práctica se observan cinco motivaciones principales. En primer lugar la diversificación geográfica y patrimonial. Grandes familias empresarias y productores capitalizados buscan no concentrar el 100% de su patrimonio en un solo país. La cercanía cultural y geográfica, junto con la estabilidad institucional de Uruguay, facilita esta estrategia.

La segunda es la dolarización de los activos. Las operaciones en Uruguay se realizan en dólares, y esto protege al inversor brasileño de la volatilidad del real. Funciona como un activo real dolarizado dentro del portafolio.

El tercero es el potencial de valorización a largo plazo. El informe muestra que, aun después del retroceso puntual de 2025, la tendencia acumulada de valorización de las tierras uruguayas sigue siendo positiva. Para quienes piensan en horizontes de varias décadas, las tierras bien ubicadas dentro de una jurisdicción estable funcionan como reserva de valor.

El cuarto es el acceso a financiamiento en dólares. Algunas operaciones estructuradas permiten captar recursos en dólares a costos competitivos, algo difícil para pequeños y medianos productores en Brasil.

Y el quinto punto es la diversificación de riesgos tributarios, sucesorios y regulatorios. La reforma tributaria brasileña introduce nuevas cargas impositivas sobre los inmuebles. Diversificar activos en países con regímenes fiscales distintos reduce la exposición a cambios repentinos en las reglas y facilita la planificación sucesoria.

Una decisión estratégica, no una fuga

El aumento de la participación brasileña en el mercado de tierras uruguayo debe entenderse como parte de una estrategia patrimonial internacional.

El agronegocio brasileño continuará siendo uno de los más competitivos del mundo y seguirá atrayendo inversiones significativas.

Al mismo tiempo, los datos de 2025 muestran que el mercado uruguayo mantiene liquidez, precios alineados con la realidad productiva y una valorización consistente en el largo plazo.

Desde esta perspectiva, invertir en tierras en Uruguay no significa abandonar Brasil. Significa diversificar, dolarizar el patrimonio, preservar capital y aprovechar las oportunidades que ofrece una economía estable.

En un mundo marcado por cambios tributarios y regulatorios, quienes planifican sus inversiones con horizonte de varias décadas saben que la tierra sigue siendo uno de los activos más seguros, especialmente cuando se encuentra en países que combinan solidez institucional con vocación agropecuaria.

* Sobre el autor: En 2025 lideró, junto con el equipo de ACRES, operaciones de compraventa de activos rurales que superaron los 1.500 millones de reales (US$ 288,46 millones) en activos evaluados y negociados en Brasil. Su experiencia práctica en el mercado de tierras brasileño y del Mercosur sustenta los análisis presentados en este artículo.